Regolamento UE “Affordable Housing Act”: una norma scritta per i piccoli comuni turistici, che i piccoli comuni turistici non riescono a usare

Il 9 settembre 2026 la Commissione europea ha presentato l’Affordable Housing Act. È una proposta di regolamento e serve a una cosa sola: dare a Stati, Regioni e Comuni il potere di limitare gli affitti turistici brevi e l’acquisto di case in cui nessuno ci abiterà in modo permanente.

È il potere che i sindaci italiani chiedono da anni e che finora non hanno avuto. Quando qualcuno ci ha provato, si è schiantato contro la direttiva europea sui servizi: affittare per qualche notte è un servizio e la libertà di offrire servizi è tutelata. La proposta rimuove esattamente quell’ostacolo. L’articolo 3, paragrafo 1, sottrae queste misure alla direttiva servizi. È il punto che cambia le carte in tavola ed è una buona notizia.

(Per i pignoli: l’esclusione riguarda le misure descritte all’articolo 2, paragrafo 1, lettera (a), cioè quelle sugli affitti brevi ed è espressa in una riga sola. Una riga che vale dieci anni di contenziosi.)

La cattiva notizia è come si entra.

Perché il potere non è per tutti: te lo devi guadagnare dimostrando, numeri alla mano, di essere un’area sotto stress abitativo. E lo stress abitativo la proposta lo definisce con una formula sola, molto semplice, che decide chi può fare cosa.

Abbiamo applicato quella formula ad Amalfi, con i dati pubblici, dal 2015 al 2025. Il risultato merita di essere raccontato, perché è più interessante di un sì o di un no.

Con i dati che la proposta stessa indica di usare, Amalfi non è un’area sotto stress abitativo. Non ci va nemmeno vicino.

Con i dati veri di Amalfi, una casa in centro storico costa cinquantun anni di reddito, sei volte la soglia.

E il secondo requisito, quello che chiede che la situazione sia peggiorata in dieci anni, Amalfi lo fallisce. Secondo la formula europea, negli ultimi dieci anni ad Amalfi la casa è diventata più accessibile del 22-28% a seconda della zona.

Amalfi rientra lo stesso. Ma ci rientra in “calcio d’angolo”, grazie a un comma di salvataggio e vale la pena capire bene come, perché è lì che si vede cosa non va in questa norma.

Cosa permette di fare, in parole povere

La proposta (sigla per gli archivi: COM(2026) 599 final) non obbliga nessuno. Abilita. Dice: se ricorrono certe condizioni, l’autorità competente può adottare due famiglie di misure (articolo 5, paragrafo 1). E autorità competente, nelle definizioni dell’articolo 4, è «un’autorità nazionale, regionale o locale» di uno Stato membro. C’è scritto locale: quindi il Comune.

La prima: limitare o vietare gli affitti turistici brevi. Con un paletto netto (articolo 5, paragrafo 2): solo sulle case che non sono l’abitazione principale di chi affitta. Chi affitta una stanza o casa propria quando è via, non viene toccato. Chi ha comprato tre appartamenti per metterli su una piattaforma, sì.

La seconda: limitare l’acquisto o l’uso di immobili che non saranno né abitazione principale, né affitto di lungo periodo. Cioè seconde case e case tenute vuote, con esenzioni ragionevoli per chi non ci abita a causa di lavoro, studio, salute, eredità in corso o inagibilità.

Le misure durano al massimo cinque anni e sono prorogabili solo dopo una revisione (articolo 12, paragrafo 1). La prima revisione va fatta entro cinque anni dall’adozione (paragrafo 2). E se dalla revisione risulta che le condizioni non ci sono più, il Comune deve ritirare la misura senza indebito ritardo (paragrafo 3). Su questo torniamo alla fine, perché è più insidioso di quanto sembri.

Le misure vanno anche pubblicate insieme alla valutazione che le giustifica (articolo 13), e si possono impugnare davanti a un giudice: non solo le misure, anche le valutazioni con cui il Comune si è dichiarato area sotto stress (articolo 11). Tradotto: i numeri che seguono, un giorno, qualcuno li porterà in tribunale. Per questo conviene farli bene e conviene dichiarare anche quelli che giocano contro.

La formula: quanti anni di reddito costa una casa

Il cuore della norma è l’articolo 6. Per essere «area sotto stress abitativo» servono tre condizioni insieme:

(a) Il prezzo di una casa media deve essere pari ad almeno otto anni di reddito disponibile pro capite.

(b) Questo rapporto dev’essere cresciuto nell’arco dei dieci anni più recenti per i quali esistono i dati.

(c) Ci dev’essere una previsione ragionevole che la situazione non si risolva da sola nei tre anni successivi.

E poi il comma di salvataggio, paragrafo 2 dello stesso articolo: se il rapporto supera 10, la condizione (b) non si applica. Chi sta messo malissimo è esonerato dal dimostrare di stare peggiorando.

Tenete a mente questa frase. È l’unica cosa che fa entrare Amalfi.

L’Allegato alla proposta spiega con quali dati si fa il conto:

• il prezzo: il prezzo medio di transazione di un’abitazione nell’area, a livello NUTS 3 (in Italia, la provincia);
• il reddito: il reddito netto disponibile delle famiglie pro capite, dai dati Eurostat a livello NUTS 2 (la regione).

Provincia per i prezzi. Regione per i redditi. Per un comune di quattromilaseicento abitanti su una costa dove il metro quadro costa come a Milano, sono scale enormi. Teniamo d’occhio anche questo.

Primo risultato: con i dati ufficiali, Amalfi non esiste

Facciamo il conto come lo farebbe un funzionario che apre l’Allegato e segue le istruzioni.

Reddito, Eurostat, Campania 2024: 16.200 € pro capite. Prezzo, Agenzia delle Entrate, fatturato medio per unità immobiliare compravenduta, comuni non capoluogo del Sud: 104.100 €.

aggregato	prezzo medio	anni di reddito	esito
Sud, comuni non capoluogo	104.100 €	6,4	sotto la soglia di 8
Sud, tutti i comuni	115.600 €	7,1	sotto la soglia
Italia (riferimento)	162.100 €	10,0	al limite

Amalfi, letta con i dati che la proposta indica, non è un’area sotto stress abitativo. E non potrebbe adottare nessuna misura.

Non è un incidente che riguarda Amalfi. Guardate la prima riga: con quel dataset, i comuni non capoluogo del Mezzogiorno nel loro insieme non hanno un problema abitativo. Tutti. Gli stessi luoghi che si spopolano, che hanno le percentuali più alte di case non occupate e dove interi centri storici sono passati agli affitti brevi nel giro di dieci anni.

Il motivo è banale: dentro la media dei comuni non capoluogo del Sud, Amalfi sta insieme a paesi dell’entroterra dove una casa costa quarantamila euro. La media la annega. E la terza riga dice il resto: l’Italia intera arriva a 10,0, cioè appena appena al livello che esonera dal requisito del trend. Sotto quel livello, per fare qualunque cosa, bisogna anche dimostrare di stare peggiorando.

(6,4 anni di reddito con i dati che la proposta indica di usare, 51,6 con i dati veri di Amalfi)

Prima conclusione: letto con i suoi stessi dati, questo regolamento è scritto per Amsterdam, Lisbona e Vienna. Non per la Costiera, non per le Cinque Terre, non per Tropea o Otranto.

Una strada per rientrare esiste ma occorre arrivarci da soli

L’articolo 6, paragrafo 4, seconda frase, dice che le autorità competenti possono usare dati alternativi a un livello più granulare, purché dimostrino che il rapporto prezzo/reddito che ne risulta è coerente con le soglie. E l’articolo 7 aggiunge che l’area può essere fatta di «distretti, comuni, aree metropolitane, aree urbane funzionali, agglomerati, aree rurali o parte di essi». Parte di essi: anche un quartiere.

Quindi la via c’è. Ma guardiamola per quello che è: la norma ti cancella con i suoi dati e poi ti concede di dimostrare da solo che esisti.

Chi deve fare quella dimostrazione? Il Comune. Amalfi ha quattromilaseicento abitanti e un ufficio tecnico che si occupa di permessi, strade e demanio. Deve mettere insieme dieci anni di quotazioni immobiliari zona per zona, dieci anni di dichiarazioni dei redditi, la ricostruzione della popolazione residente saldando due serie statistiche diverse ed una rilevazione triennale degli annunci sulle piattaforme. Poi deve difendere tutto questo davanti a un giudice amministrativo, contro le controparti che hanno più avvocati di lui.

Amsterdam ha un ufficio di statistica municipale. Amalfi no.

L’onere della prova è ribaltato esattamente sul soggetto più debole della catena. E il potere finisce a chi ha la capacità amministrativa di dimostrare di meritarselo, che non è la stessa cosa di chi ne ha bisogno.

Detto questo: il lavoro si può fare, i dati sono pubblici e gratuiti. Lo abbiamo fatto. Ecco cosa viene fuori.

Secondo risultato: il conto vero, zona per zona

Amalfi è divisa dall’Agenzia delle Entrate in cinque zone immobiliari: il centro storico (B1), la zona delle Cartiere a nord (D3), la fascia di Tovere e Vettica Minore (D4), Pogerola in collina (E1) e il resto del territorio (R1).

Il prezzo: quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, secondo semestre di ogni anno, per 106,4 m², che è la superficie media delle abitazioni compravendute al Sud secondo lo stesso Osservatorio.

Il reddito: dichiarazioni dei redditi comunali del Dipartimento delle Finanze. Reddito complessivo dichiarato ad Amalfi, meno l’imposta pagata, diviso per i residenti (non per i contribuenti, perché l’Allegato chiede il dato pro capite). Nel 2024: 16.294 € a testa.

(Una verifica: quel 16.294 € sta è poco più dei 16.200 € che Eurostat attribuisce all’intera Campania. La costruzione artigianale regge il confronto con la fonte ufficiale. E dice una cosa: ad Amalfi il reddito è in linea con la media campana, non superiore. Tutta la differenza sta dal lato dei prezzi.)

Anno d’imposta 2024:

zona	quotazione	casa media 106,4 m²	anni di reddito
B1 centro storico	7.900 €/m²	840.560 €	51,6
D3 Cartiere	5.500 €/m²	585.200 €	35,9
D4 Tovere, Vettica	4.300 €/m²	457.520 €	28,1
E1 Pogerola	2.200 €/m²	234.080 €	14,4
R1 resto del territorio	2.400 €/m²	255.360 €	15,7

La soglia è 8. La zona meno cara di Amalfi sta a quasi il doppio. Il centro storico a più di sei volte.

Il salto fra le due letture è la cosa da guardare: da 6,4 a 51,6. Un fattore otto. Non è una sfumatura statistica: è la differenza fra un comune che non può fare niente e un comune che può fare tutto. La scala con cui misuri decide il risultato prima ancora dei dati.

Terzo risultato: il requisito del decennio non regge

Condizione (b): il rapporto dev’essere cresciuto nei dieci anni più recenti.

Servono tre serie storiche complete dal 2015. Le abbiamo costruite: quotazioni di ogni zona semestre per semestre; dichiarazioni dei redditi anno per anno; popolazione residente al primo gennaio, saldando due serie ISTAT diverse (la ricostruzione intercensuaria fino al 2019 e la rilevazione corrente dal 2020, che si incontrano sul 2019 con lo stesso identico numero: 4.947 residenti, quindi la giunzione è pulita).

anno	reddito pro capite	B1	D3	D4	E1	R1
2015	10.877 €	71,4	48,9	36,2	20,1	21,0
2016	11.281 €	68,9	47,2	34,9	19,8	20,8
2017	11.011 €	70,5	49,3	36,7	20,3	21,7
2018	12.040 €	66,3	46,8	35,4	19,0	20,8
2019	12.047 €	65,4	45,9	35,3	18,5	20,3
2020	9.520 €	83,8	59,2	45,8	23,5	25,7
2021	10.765 €	74,1	52,4	40,5	20,8	22,7
2022	13.702 €	57,5	40,4	31,8	16,3	17,9
2023	15.866 €	51,6	36,2	27,5	14,4	15,8
2024	16.294 €	51,6	35,9	28,1	14,4	15,7

(Il 2020 è il Covid: il reddito dichiarato crolla del 21% e il rapporto schizza. Anno da non usare mai come base di un confronto.)

La colonna del centro storico va da 71,4 a 51,6. Il rapporto si riduce in tutte e cinque le zone, fra il 22% e il 28% in dieci anni. Rifatto con il valore minimo di ogni zona invece del massimo, per togliere l’obiezione più ovvia, non cambia niente: i minimi crescono un pelo di più (+9/13% in dieci anni) ma restano lontanissimi dalla crescita del reddito.

La condizione (b) non è soddisfatta da nessuna zona di Amalfi, su nessuna misura.

Il perché è aritmetica pura. In dieci anni le quotazioni sono cresciute poco: il centro storico da 7.300 a 7.900 €/m², più otto per cento. Il reddito pro capite, nello stesso periodo, è cresciuto del cinquanta per cento. Denominatore che corre, numeratore che cammina: il rapporto si riduce.

E qui c’è il primo difetto serio della norma che non riguarda solo Amalfi.

Il criterio (b) premia chi sta peggiorando in fretta e taglia fuori chi è già rovinato da un pezzo. Ad Amalfi il prezzo non esplode più: è esploso prima e da dieci anni sta fermo a un livello che nessun residente può permettersi. Il mercato ha già finito il suo lavoro. Un luogo che ha già espulso quasi tutti quelli che doveva espellere non ha più niente da peggiorare: la formula lo legge come un luogo che sta migliorando.

Il paradosso del pro capite: la formula rema contro

Un chiarimento è necessario perché è controintuitivo e ci si sbaglia facilmente.

Il rapporto è prezzo della casa ÷ reddito pro capite. E il reddito pro capite è a sua volta reddito totale ÷ popolazione. La popolazione sta al denominatore del denominatore. Quindi meno residenti → reddito pro capite più alto → rapporto più basso → il comune risulta meno sotto stress.

Ad Amalfi succedono due cose insieme e vanno nella stessa direzione:
– il numeratore cresce: il reddito netto dichiarato da tutti i contribuenti amalfitani, messo insieme, passa da 55,6 a 75,1 milioni. È 1,35 volte quello di partenza, +35,1%;
– il denominatore cala: i residenti passano da 5.112 a 4.610, cioè 502 persone in meno, il −9,8%. Lo stesso reddito, diviso fra meno gente, fa una quota più alta: e siccome dividere per 4.610 invece che per 5.112 equivale a moltiplicare per 5.112 ÷ 4.610, il pro capite viene spinto in su di 1,11 volte.

I due effetti si moltiplicano: 1,35 × 1,11 = 1,50, che è appunto il +49,8% di reddito pro capite (10.877 € nel 2015, 16.294 € nel 2024).

Per misurarlo abbiamo rifatto il conto del 2024 tenendo la popolazione ferma al livello del 2015:

zona	rapporto 2024	se nessuno se ne fosse andato
B1 centro storico	51,6	57,2
D3 Cartiere	35,9	39,8
R1 resto del territorio	15,7	17,4

Lo spopolamento non aiuta Amalfi a rientrare: le toglie cinque punti e mezzo di indicatore. Senza quelle 502 persone andate via, Amalfi risulterebbe messa peggio di come risulta, cioè più vicina al vero.

Sia chiaro: il grosso della caduta viene dai prezzi fermi, non dallo spopolamento. Anche a popolazione ferma il rapporto sarebbe calato, da 71,4 a 57,2 (−19,9% invece di −27,8%). Lo spopolamento aggiunge circa otto punti percentuali di caduta. È un fattore, non il fattore. Ma è il fattore più indecente dei due, perché significa che un paese che si svuota, proprio perché si svuota, migliora la propria pagella europea.

C’è un secondo indizio nella stessa direzione, nelle fasce di reddito dei contribuenti amalfitani:

fascia	2015	2019	2024
fino a 10.000 €	30,6%	29,3%	21,1%
oltre 55.000 €	3,7%	4,7%	8,6%

I contribuenti sotto i diecimila euro erano quasi un terzo, ora sono un quinto. Quelli sopra i cinquantacinquemila sono più che raddoppiati. Non è solo che i redditi salgono: la parte povera della popolazione si assottiglia. È quello che ci si aspetta quando chi ha meno se ne va per primo ed è coerente con i 375 residenti persi fra il 2019 e il 2026 e con le case che restano vuote, di cui abbiamo scritto nel pezzo precedente.

La formula europea legge tutto questo come un miglioramento. Chiunque abiti ad Amalfi lo legge invece per quello che è.

Allora come rientra Amalfi? In calcio d’angolo

Mettiamo in fila le tre condizioni, per Amalfi, alla data di oggi.

(a) Soglia di 8 anni di reddito: superata di molto. Da 14,4 nella zona meno cara a 51,6 in centro storico.

(b) Rapporto cresciuto nel decennio: NO. È sceso fra il 22% e il 28%.

(c) Stress che non si allenta nei tre anni successivi: sì e si argomenta con quello che sappiamo (calo dei residenti che continua, stock che si svuota, pressione turistica che non recede).

Con (b) mancante, Amalfi sarebbe fuori. Non ci entra per merito della sua situazione: ci entra perché l’articolo 6, paragrafo 2, dice che sopra quota 10 la condizione (b) non si applica. Amalfi sta fra 14,4 e 51,6, quindi sopra 10 in ogni zona e in ogni variante del calcolo. La condizione (b) decade, e restano (a) e (c), che sono soddisfatte.

Quindi sì, Amalfi rientra. Ma rientra per il livello, non per la dinamica. Non perché la situazione stia peggiorando, ma perché è già così fuori scala.

E qui si vede l’ultimo difetto, il più grosso di tutti. Facciamo un esperimento mentale. Immaginiamo un comune costiero con un rapporto prezzo/reddito di 9: sopra la soglia di 8, quindi in teoria dentro; ma sotto 10, quindi obbligato a dimostrare anche il trend decennale. E immaginiamo che in quel comune, come ad Amalfi, i prezzi siano fermi da anni perché hanno già toccato il massimo che il mercato sopporta e che il reddito pro capite salga perché i residenti se ne vanno.

Quel comune non rientra. Ha le case inaccessibili, ha il centro storico pieno di lucchetti automatici, ha la scuola che chiude e non può fare nulla, perché il suo indicatore, tecnicamente, sta migliorando.

La norma soccorre solo i casi terminali. Chi si sta ammalando non ha diritto alla cura: deve prima aggravarsi fino a superare quota 10. È il contrario di qualunque idea di prevenzione ed è particolarmente crudele per i piccoli comuni, dove il passaggio da “si comincia a vedere” a “non ci abita più nessuno” richiede pochi anni e poche centinaia di persone.

Amalfi ha passato l’esame perché è messa molto peggio della media. Non è un risultato di cui rallegrarsi.

Il quarto difetto: la misura si smonta da sé quando funziona

Ultima cosa e non è una battuta.

L’articolo 12 dice che le misure durano al massimo cinque anni, che vanno riviste (la prima volta entro cinque anni dall’adozione) e che se la revisione conclude che i requisiti degli articoli 6-10 non sono più soddisfatti, l’autorità ritira la misura senza indebito ritardo. Non è una decadenza automatica: è un obbligo di ritiro all’esito della verifica. Sembra ragionevole: non si tengono in piedi restrizioni che non servono più.

Leggiamola al contrario. Un Comune limita gli affitti brevi. Funziona: rientra sul mercato dell’affitto lungo un po’ di stock, i prezzi si raffreddano, il rapporto prezzo/reddito scende. Arriva la revisione e il rapporto è tornato sotto soglia. Requisito dell’articolo 6 non più soddisfatto, misura da ritirare. Il mercato riparte e in due stagioni si torna al punto di prima; perché la domanda turistica, nel frattempo, è rimasta costante.

Una politica strutturale il cui presupposto di legittimità è il fallimento della politica stessa. Finché non funziona, è legittima. Appena funziona, decade il motivo per cui era stata adottata.

Per una città grande il problema è teorico: i tempi sono lunghi, gli effetti diluiti, cinque anni passano senza che l’indicatore si muova granché. Per un centro storico di quattromila abitanti no: lì bastano trenta appartamenti che cambiano destinazione per spostare il rapporto e la giostra gira in fretta. Ancora una volta, il piccolo comune paga il conto di una norma tarata su ben altre dimensioni.

Tre correzioni, tutte a costo zero

La proposta è ancora una proposta: deve passare da Consiglio e Parlamento europeo. È il momento in cui cambiare una riga dell’Allegato costa una riunione, non una riforma. E nessuna delle correzioni che servono richiede dati nuovi: usano tutte roba già pubblica.

1. Affiancare al rapporto un indicatore di dinamica demografica. Se il rapporto migliora mentre la popolazione cala, è un campanello d’allarme, non una promozione. Ad Amalfi basterebbe questo per raddrizzare la lettura.
2. Usare il reddito mediano invece del medio. La media si alza quando arrivano pochi redditi alti; la mediana no. I dati per fasce esistono già, li abbiamo usati qui sopra.
3. Contare le case effettivamente abitate. Una casa vuota non fa prezzo e non fa reddito, ma toglie una casa. Il dato c’è, l’abbiamo usato nel pezzo sullo spopolamento.

E una quarta, che è politica e non tecnica: abbassare da 10 a 8 la soglia che esonera dal requisito del trend, oppure ammettere che il trend si possa dimostrare anche in negativo, cioè che un rapporto stabilmente altissimo per dieci anni valga quanto un rapporto in crescita. Un livello insopportabile che dura da un decennio è un problema peggiore di un livello sopportabile che cresce.

Intanto, cosa può fare il Comune di Amalfi

I poteri ce li ha. Ma i poteri da soli non bastano, e la proposta chiede altre tre cose, tutte da istruire prima, non dopo.

Dimostrare il danno, per almeno tre anni. L’articolo 9, paragrafo 2, non si accontenta di sapere che gli affitti brevi esistono: chiede la prova che abbiano avuto un «effetto avverso significativo» sulla disponibilità o accessibilità delle case nei tre anni precedenti la misura. Serve una serie storica degli annunci, non una fotografia di un mese.

Calibrare sulla scala dell’attività. L’articolo 10 chiede di distinguere per «scala, frequenza o carattere commerciale»: bisogna sapere quanti alloggi fanno capo allo stesso proprietario. Chi ne ha uno e chi ne ha dodici non possono essere trattati allo stesso modo, e trattarli allo stesso modo rende la misura attaccabile.

Far funzionare davvero il codice identificativo. L’articolo 10, lettera (e), passa inosservato ed è il più insidioso: l’autorità deve già applicare e far rispettare il regolamento europeo 2024/1028 sulla registrazione degli affitti brevi (registrazione, verifica, sospensione e revoca dei codici, rimozione degli annunci senza codice valido). Senza questo, le restrizioni non reggono a un ricorso. È il prerequisito, si può cominciare domani mattina, e non serve aspettare Bruxelles.

Poi c’è quello che serve per rifinire il calcolo, e sono due cose che l’Allegato chiede alla lettera: la superficie media dello stock residenziale di Amalfi, l’Allegato parla di un’abitazione «di dimensione media nello stock residenziale dell’area», quindi dal censimento o dal catasto, non la media di quelle compravendute al Sud che abbiamo usato noi come approssimazione; e i prezzi di transazione effettivi accanto alle quotazioni di riferimento, perché di transazioni parla il testo.

Una buona notizia per chi ha già fatto qualcosa: l’articolo 14 stabilisce che il regolamento non si applica alle misure adottate prima della sua entrata in vigore, ma consente all’autorità di rivederle secondo le nuove regole. I regolamenti comunali già in piedi non vanno buttati: vanno riletti.

Cosa resta, al netto della polemica

Tre cose e nessuna riguarda solo Amalfi.

La scala decide il risultato prima dei dati. Stesso metodo, stessa norma, stesso anno: 6,4 con i dati aggregati, 51,6 con quelli granulari. Chi applica una regola quantitativa senza discutere la scala a cui la applica non sta misurando: sta accettando una risposta decisa da qualcun altro.

Un indicatore può migliorare per la ragione sbagliata. Il rapporto di Amalfi scende, e scende anche perché cinquecento persone se ne sono andate. Ogni volta che una frazione migliora, conviene aprirla e guardare quale dei due termini (numeratore o denominatore) si è mosso.

I dati per farlo ci sono già e sono gratis. Quotazioni immobiliari, dichiarazioni dei redditi, popolazione: tutto pubblico, tutto scaricabile, tutto a livello comunale. Il lavoro che abbiamo fatto qui è alla portata di qualunque ufficio tecnico comunale che decida di farlo. Il che non toglie niente al punto di prima: che a un comune di quattromila abitanti questo lavoro venga chiesto come condizione per esercitare un potere, mentre alle capitali viene regalato dal dataset, resta il difetto di fondo di una buona idea scritta male.

Fonti e riferimenti

Normativa

• Commissione europea, proposta di regolamento Affordable Housing Act, COM(2026) 599 final, 9 settembre 2026, e relativo Allegato. Articoli citati:
• 2(1), ambito: le due famiglie di misure;
• 3(1), esclusione delle misure di cui all’art. 2(1)(a) dalla direttiva servizi, obbligo di notifica ex art. 15(7) incluso;
• 4, definizioni: «autorità competente» è un’autorità «nazionale, regionale o locale»; definizione di rapporto prezzo/reddito e di abitazione principale;
• 5(1) e 5(2), misure ammesse e limite dell’abitazione principale dell’host;
• 6(1)(a)(b)(c), le tre condizioni: soglia di otto anni, rapporto cresciuto nei dieci anni più recenti disponibili, stress che non si allenta nei tre anni successivi sulla base di dinamica della popolazione, offerta e domanda di alloggi;
• 6(2), disapplicazione della condizione (b) quando il rapporto è pari o superiore a 10;
• 6(3) e 6(4), dati oggettivi, trasparenti e verificabili, e facoltà di usare dati alternativi a livello più granulare purché coerenti con le soglie;
• 7, perimetrazione: «distretti, comuni, aree metropolitane, aree urbane funzionali, agglomerati, aree rurali o parte di essi»;
• 9(2) e 9(3), prova dell’effetto avverso significativo per almeno i tre anni precedenti l’adozione; 9(4), esenzioni per la non occupazione giustificata;
• 10, proporzionalità, calibratura su scala, frequenza e carattere commerciale dell’attività, e alla lettera (e) l’obbligo che l’autorità già applichi e faccia rispettare il regolamento (UE) 2024/1028 nell’area;
• 11, garanzie procedurali e tutela giurisdizionale, compresa l’impugnabilità delle valutazioni;
• 12, durata e revisione: misure per un periodo non superiore a cinque anni, prorogabili dopo revisione (par. 1), prima revisione entro cinque anni dall’adozione (par. 2), obbligo di ritiro senza indebito ritardo se i requisiti degli artt. 6-10 non sono più soddisfatti (par. 3);
• 13, pubblicazione delle misure e della valutazione;
• 14, misure preesistenti: il regolamento non si applica a quelle adottate prima dell’entrata in vigore, che l’autorità può però rivedere secondo le nuove regole.
• Allegato, punti 1-3: prezzo medio di transazione a livello NUTS 3; serie annuale del reddito netto disponibile delle famiglie pro capite da dati Eurostat a livello NUTS 2; soglie fissate a 8 e 10 anni di reddito pro capite necessari ad acquistare un’abitazione esistente di dimensione media nello stock residenziale dell’area.

Testo: EUR-Lex — scheda: Commissione europea, European Affordable Housing Plan. I riferimenti sono stati verificati sul testo della proposta pubblicato in EUR-Lex; le citazioni testuali sono tradotte dalla versione inglese.

• Regolamento (UE) 2024/1028 sulla raccolta e condivisione dei dati relativi ai servizi di locazione di alloggi di breve durata (codice identificativo nazionale).
• Direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel mercato interno.

Dati sui prezzi

• Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, banca dati delle quotazioni immobiliari: Amalfi, zone B1, D3, D4, E1, R1, secondo semestre di ogni anno dal 2015 al 2025. Estrazione diretta dal portale pubblico.
• Agenzia delle Entrate — OMI, Rapporto Immobiliare 2026, settore residenziale (dati 2025): Tabella 8, fatturato medio per unità immobiliare, usata come prezzo medio di transazione richiesto dall’Allegato; Tabella 4, superficie media compravenduta al Sud (106,4 m²).

Dati sui redditi

• Ministero dell’Economia e delle Finanze — Dipartimento delle Finanze, Redditi e principali variabili IRPEF su base comunale, anni d’imposta 2015-2024: finanze.gov.it
• Eurostat, nama_10r_2hhinc, voce B6N, reddito netto disponibile delle famiglie, unità EUR_HAB pro capite, regione ITF3 Campania.

Dati sulla popolazione

• ISTAT, Popolazione residente ricostruita, anni 2002-2019 (ricostruzione intercensuaria), dati comunali.
• ISTAT, Popolazione residente per età, sesso e stato civile al 1° gennaio (POSAS), anni 2020-2025, dati comunali: demo.istat.it

Nota sul metodo e sui limiti

Le quotazioni OMI sono valori di riferimento fiscale, espressi come intervallo minimo-massimo per stato di conservazione «normale», e vengono aggiornate solo quando l’Osservatorio rileva variazioni apprezzabili: la loro inerzia comprime per costruzione la dinamica dei prezzi. Tutti i calcoli sono stati rifatti sia sul valore massimo sia sul minimo di ogni zona, con esito identico. Il reddito MEF è reddito dichiarato ai fini IRPEF: non intercetta la cedolare secca sugli affitti brevi né i redditi di chi non risiede nel comune, e in una località turistica quindi sottostima il reddito prodotto sul territorio. Il reddito netto disponibile delle famiglie richiesto dall’Allegato comprende inoltre trasferimenti che il dichiarato non cattura: la nostra è una proxy, e l’unica verifica disponibile della sua tenuta è lo scarto rispetto al dato Eurostat regionale, 16.294 € contro 16.200 €. Il controfattuale «a popolazione ferma» applica al 2024 il numero di residenti del 2015, lasciando invariato tutto il resto. I dati sui redditi si fermano all’anno d’imposta 2024, ultimo pubblicato.

I fogli di calcolo con tutte le serie complete — quotazioni per zona e tipologia, redditi, fasce di reddito, popolazione e rapporti anno per anno — sono disponibili su richiesta.