Milano è impegnata da molti anni in un processo rigenerativo globale che porterà la città ad avere 10 milioni di m2 di aree restituite ai cittadini, di cui 3 milioni di verde e spazio pubblico.
Tra gli interventi già eseguiti ci sono Cascina Merlata (549mila m2), Citylife (366mila), MIND (1milione) e Porta Nuova (290mila); per Citylife e Porta Nuova, il verde, sebbene possa essere il 30%, non sembra effettivamente congruo alla cementificazione avvenuta.
I futuri maggiori interventi riguardano gli ex scali ferroviari e l’ex area delle acciaierie Falck a Sesto San Giovanni; quest’ultimo progetto interesserà anche Milano, si chiama infatti MilanoSesto.
Le trasformazioni urbane hanno anche un impatto sul consumo di suolo e sulla presenza di aree verdi: aumento il consumo ma il verde langue, non è affatto proporzionato.
Rigenerazione mancata e case inaccessibili: Porta Vittoria, Santa Giulia e il dilemma dell’edilizia sociale a Milano
Milano ha investito ingenti risorse in due quartieri simbolo della sua rinascita urbana: Porta Vittoria e Santa Giulia. Oltre dieci anni fa, entrambi i progetti promettevano qualità architettonica, spazi pubblici e un rilancio economico. Invece, vicende giudiziarie, costi imprevisti e modelli di finanziamento fragili hanno trasformato quei cantieri in buchi neri, lasciando la città con opere incomplete e comunità escluse dal mercato immobiliare.
I fallimenti di Porta Vittoria e Santa Giulia
Il complesso di Porta Vittoria fu affidato al gruppo di sviluppo Coppola ma naufragò a causa di indagini giudiziarie e del crac societario. L’area rimase bloccata per anni, con edifici fantasma e aree verdi inaccessibili, fino ai primi interventi di riqualificazione diffusa, come il parco “8 marzo” e il futuro insediamento della Biblioteca Europea BEIC, la cui apertura è slittata ripetutamente rispetto alle previsioni iniziali; ora prevista nel 2028.
Nel progetto Santa Giulia affidato al gruppo Zunino sono stati costruiti gli edifici ma perpetuati una serie di reati ambientali che hanno destabilizzato la proprietà. Oggi, Risanamento S.p.a., di proprietà delle due grandi banche milanesi (Intesa ed Unicrediti), si è trovata a fronteggiare costi di bonifica superiori alle attese: 36 milioni di euro di costi extra nel solo 2025 e una perdita netta di 47,5 milioni di euro nell’anno precedente. I ritardi burocratici e i vincoli ambientali hanno rallentato l’avanzamento delle infrastrutture, lasciando vasti lotti incompleti e spingendo la società a rivedere i piani industriali in perdita.
Ciononostante, grazie anche alle Olimpiadi invernali, la nuova proprietà dell’area, Lendlease, realizzerà il nuovo progetto Montecity-Rogoredo così da completare il vasto progetto di rigenerazione di circa 1,1 milioni di m2 (110 ettari).
Politiche di edilizia residenziale sociale e accesso al mercato
Il Comune di Milano promuove l’Edilizia Residenziale Sociale (ERS) per offrire alloggi a canone moderato o convenzionato alle fasce di popolazione con reddito insufficiente al libero mercato. Dal 2010, l’ERS si articola in diverse modalità: vendita (anche in co-housing), locazione (anche con patto di futura vendita) o a canone agevolato (concordato, agevolato, moderato, canone sociale), residenze universitarie convenzionate. L’obiettivo è integrare nei nuovi quartieri quote di social housing per favorire il mix sociale e un’offerta abitativa più equa.
Nonostante questo impegno normativo, la realtà racconta di un mercato immobiliare sempre più esclusivo. In dieci anni, tra il 2015 e il 2025, i prezzi medi di vendita delle abitazioni a Milano sono sempre cresciuti come anche i canoni di locazione mentre i redditi delle famiglie aumentavano molto meno. Questa divergenza ha reso inaccessibile la città a categorie fondamentali come insegnanti, medici specializzandi e operatori ecologici, costrette a spostarsi in periferia o in comuni limitrofi.
Residenti e gentrificazione
Milano è quindi al centro di un processo di trasformazione urbana profonda che comporta però, una ulteriore: la gentrificazione, che ne sta ridefinendo il tessuto socio-economico e abitativo; questo fenomeno è caratterizzato da un aumento di ricchezza per la città, ma allo stesso tempo genera un significativo aumento delle disuguaglianze sociali.
L’idea di avere solo i ricchi in città è profondamente fuorviante e miope perché la città funziona grazie alle persone normali che, però, vengono man mano espulse dalla città stessa perché troppo onerosa per viverci.
In pratica, la gentrificazione rappresenta il processo di trasformazione di un’area urbana precedentemente degradata o caratterizzata da bassi redditi, attraverso l’arrivo di residenti più abbienti che investono in ristrutturazioni e riqualificazioni, causando un aumento dei costi abitativi e una conseguente sostituzione delle comunità preesistenti.
Dal punto di vista più strettamente sociologico, una mutazione derivata da fattori esterni, può portare alla perdita delle caratteristiche tipiche dei quartieri, mutandone o facendone scomparire l’identità.
City branding
Affiancato alla rigenerazione c’è il city branding che consiste nell’utilizzo di strumenti di marketing per promuovere città o quartieri. L’obiettivo è attrarre risorse, turisti, nuovi abitanti o aziende, mettendo in mostra una forte identità mirata a un pubblico specifico. A queste dinamiche si aggiunge l’aumento complessivo dell’attrattività di Milano, favorita da fattori come la creazione di nuove linee metropolitane, un’offerta universitaria di eccellenza e l’organizzazione di grandi eventi internazionali (ad esempio le Olimpiadi invernali) o le tante “week” che affollano il calendario solare.
L’Edilizia Residenziale Sociale a Milano: Sviluppi e Criticità
L’edilizia residenziale sociale (ERS) a Milano rappresenta un’infrastruttura fondamentale per affrontare la crescente disuguaglianza abitativa, aggravata dall’incremento dei prezzi degli affitti e delle proprietà immobiliari. Le politiche milanesi, storicamente gestite principalmente dall’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale (ALER) e dal Comune, mirano a fornire alloggi a costi accessibili a famiglie in difficoltà economica e, più recentemente, a un ceto medio in sofferenza.
Entrambi gli enti, non avendo soldi, non hanno né riqualificato, né mantenuto il patrimonio esistente ed anzi, qualche volta si è letto di cederne una parte ai privati. Infatti, spesso si tratta di edifici datati che necessitano di interventi di manutenzione straordinaria, efficientamento energetico e miglioramento sismico. L’obiettivo è non solo rendere gli alloggi più sicuri e confortevoli, ma anche ridurre i costi di gestione per gli inquilini.
Negli ultimi anni, il Comune ha promosso il cosiddetto housing sociale, un modello che va oltre la semplice edilizia popolare. Questi progetti, realizzati in collaborazione con fondazioni e operatori privati, offrono affitti a canone concordato o agevolato e sono spesso integrati in nuovi quartieri con servizi (asili, spazi verdi, centri culturali) e accessibili a fasce di reddito più ampie rispetto all’edilizia popolare tradizionale. L’obiettivo è prevenire la formazione di ghetti e favorire l’integrazione sociale.
L’attuale Piano di Governo del Territorio (PGT) di Milano ha introdotto l’obbligo per i costruttori di destinare una parte della superficie delle nuove edificazioni a edilizia convenzionata o di versare un corrispettivo al Comune per sostenere il fondo per l’housing sociale. Questo meccanismo, noto come “perequazione”, ha generato nuove risorse per finanziare la costruzione di alloggi sociali. Ebbene però fare attenzione al conflitto che potrebbe verificarsi tra finanziatore e costruttore.
La fine della classe media
Le politiche attuali, pur tentando di allargare la platea, faticano a intercettare i bisogni del ceto medio. Questo gruppo sociale, con redditi troppo alti per accedere all’edilizia popolare ma insufficienti per sostenere i prezzi del libero mercato, si trova in una zona grigia che lo rende particolarmente vulnerabile. Sono necessarie nuove formule di affitto a canone calmierato e programmi di “rent-to-buy” (affitto con riscatto) che possano rappresentare una soluzione intermedia.
Il rischio di segregazione sociale
Sebbene gli intenti siano volti all’integrazione, i quartieri di edilizia sociale a volte rischiano ancora di diventare aree isolate dal resto del tessuto urbano. È cruciale che i nuovi progetti non siano solo un mero insieme di edifici, ma si integrino pienamente nella città, offrendo servizi e opportunità lavorative.
La necessità di una governance coesa
La gestione dell’edilizia sociale è spesso frammentata tra diverse entità (Comune, ALER, operatori privati). Questa frammentazione può rallentare i processi decisionali e rendere meno efficiente l’utilizzo delle risorse. Sarebbe auspicabile una maggiore integrazione e coordinamento tra i vari attori, magari tramite un’agenzia unica per la casa che possa gestire in modo più organico le politiche abitative.
Il futuro
Solo attraverso un approccio olistico e integrato, che tenga conto delle diverse fasce di popolazione e delle loro specifiche esigenze, Milano potrà realmente affrontare la sfida abitativa e diventare una città più inclusiva per tutti i suoi cittadini e riacquisire la sua identità di apertura a tutti, come negli anni ’60 e ’70.
La propulsione di un luogo è intrinseca nella voglia di miglioramento degli abitanti ma se hanno già tutto e sono solo degli investitori, temporanei, o dei consumatori come potranno questi apportare qualcosa alla comunità e creare ricchezza anche per gli altri?